Cet article présente les grands principes fiscaux à connaître. Il ne remplace pas l'analyse d'un notaire ou d'un conseil, seuls à même de tenir compte de votre situation. Les références officielles sont impots.gouv.fr et service-public.fr.
À l'achat : les droits de mutation
Comme tout achat dans l'ancien, l'acquisition d'un corps de ferme supporte des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), couramment appelés « frais de notaire », de l'ordre de 7 à 8 % du prix. La part « bâti » (maison, dépendances) suit le régime de droit commun.
Le foncier agricole peut, lui, relever de règles particulières. Dans certains cas, l'acquisition de terres et bâtiments loués par bail rural par le fermier en place bénéficie d'un droit d'enregistrement réduit (0,715 % au lieu du taux de droit commun), sous conditions. Une raison de plus de faire vérifier, dès le compromis, le statut exact des parcelles vendues avec le corps de ferme.
Attention au bail rural attaché aux terres
C'est le point le plus souvent négligé. Si les terres qui entourent le corps de ferme sont exploitées par un agriculteur, elles sont généralement grevées d'un bail rural (bail à ferme). Conséquences :
- vous héritez d'un locataire agricole difficile à évincer, protégé par un statut d'ordre public ;
- la présence du bail déprécie la valeur du foncier — la moins-value pour occupation varie souvent de 12 à 25 % selon la durée restante et les possibilités de reprise ;
- le fermier en place dispose d'un droit de préemption prioritaire en cas de vente des parcelles.
Avant d'acheter, demandez au notaire l'état locatif précis des terres : y a-t-il un bail, de quel type, pour quelle durée restante ? Ce point conditionne à la fois le prix et votre capacité à disposer du foncier.
Pendant la détention : comment sont imposés les revenus ?
Tout dépend de l'usage que vous faites du corps de ferme et de ses terres.
Si vous louez les terres par bail rural
Les fermages perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (le fermier, lui, déclare ses résultats en bénéfices agricoles). S'y ajoutent, comme pour tout propriétaire, la taxe foncière — sur le bâti et sur les propriétés non bâties pour les terres.
Si vous exploitez un gîte ou des chambres d'hôtes
Les recettes relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au micro-BIC ou au réel — un régime détaillé dans notre guide transformer une ferme en gîtes ou chambres d'hôtes.
Si vous habitez simplement le corps de ferme
Pas de revenu à déclarer, mais vous restez redevable de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire.
À la revente : la plus-value
La résidence principale est exonérée de plus-value. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value immobilière est imposée, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale au bout d'un certain nombre d'années de détention. Les terres agricoles suivent, elles, le régime des plus-values sur biens immobiliers, avec des particularités selon leur usage. Là encore, faites chiffrer par le notaire avant de vendre.
Un corps de ferme « avec terres » n'est pas forcément une bonne affaire fiscale : un bail rural en cours peut réduire la valeur du foncier tout en vous privant d'en disposer. Le diagnostic juridique du foncier vaut le diagnostic technique du bâti.
IFI et transmission
Au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le bâti et les terres entrent en principe dans l'assiette. Certaines terres agricoles louées par bail à long terme peuvent toutefois bénéficier d'exonérations partielles, sous conditions strictes.
Côté transmission, les biens ruraux loués par bail à long terme profitent d'un dispositif favorable : leur valeur est exonérée de droits de succession et de donation à hauteur des trois quarts jusqu'à un plafond, puis de moitié au-delà. C'est un levier patrimonial important pour qui envisage de transmettre un corps de ferme et ses terres.
La check-list fiscale avant d'acheter
- Quel est le statut des terres vendues avec le corps de ferme (libres, en bail rural, en quelle durée restante) ?
- Le fermier en place ou la SAFER peuvent-ils préempter ? (voir notre guide financer l'achat)
- Quel usage comptez-vous faire du bien : habitation, location des terres, hébergement touristique ? Chaque usage a sa fiscalité.
- Quel est l'impact sur votre IFI et vos projets de transmission ?
La taxe foncière, poste à ne pas oublier
Propriétaire d'un corps de ferme, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour la maison et les dépendances, et de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour les terres et les prés. Deux points méritent attention :
- les communes rurales appliquent des taux très variables : renseignez-vous sur le montant réel avant l'achat, il pèse sur le budget annuel ;
- certains travaux ou constructions peuvent ouvrir droit à des exonérations temporaires sous conditions ; à vérifier auprès du centre des impôts fonciers dont dépend la commune.
Si des terres sont louées par bail rural, la taxe foncière sur le non-bâti peut, selon les clauses du bail, être partiellement remboursée par le fermier : là encore, le bail détermine qui paie quoi.
Questions fréquentes
Les terres agricoles sont-elles taxées comme la maison ?
Non. Le bâti (maison, dépendances) et le foncier non bâti (terres, prés) relèvent de régimes distincts, tant pour la taxe foncière que, souvent, pour les droits d'acquisition et la transmission. C'est pourquoi il faut regarder un corps de ferme « avec terres » comme deux biens à la fiscalité différente.
Un bail rural change-t-il vraiment la valeur du bien ?
Oui, nettement. La présence d'un bail rural déprécie le foncier — souvent de 12 à 25 % — parce qu'elle prive l'acheteur de la libre disposition des terres et donne au fermier un droit prioritaire. C'est un élément à intégrer à la fois au prix et à votre plan de financement.
Une fois ces questions réglées avec votre notaire, vous pouvez comparer sereinement les biens : parcourez les corps de ferme à vendre ou explorez le marché par région.